Gefahren des Immobilieninvestments

Angesichts dieser Entwicklungen gewinnt der Immobilienmarkt für Kleinanleger ebenso wie für Großinvestoren zunehmend an Attraktivität. Anbieter versprechen Renditen von vier Prozent und mehr. Bei den aktuellen Niedrigzinsen scheint selbst ein Kredit als risikoarme Möglichkeit, um mit Haus- und Wohnungskauf das eigene Vermögen zu vermehren. Zumal Immobilien spätestens als Altersabsicherung als nachhaltige Anlage gelten. Doch gerade Privatanleger unterschätzen häufig die Risiken eines solchen Investments und lassen lohnende Alternativen außen vor.

Zu nennen sind hier vier wesentliche Gefahren:

• Klumpenrisiko: Eine Immobilie ist ein großes Investment, das schnell mehrere Hunderttausend Euro erfordert. Privatanlegern fehlen die Ressourcen, um sich breit aufzustellen. Statt zu diversifizieren, also zum Beispiel in verschiedene Regionen und Immobilientypen zu investieren, setzen sie meist alles auf eine Karte. Das geht zu Lasten der finanziellen Flexibilität und das Risiko für Liquiditätsengpässe steigt; ebenso das Verlustrisiko.
• Leverage-Effekt: Dieses Risiko resultiert aus der hohen Investitionssummer, die bei der Immobilienanlage in der Regel auf Fremdkapital – etwa durch einen Bankkredit – setzt. Niedrige Zinsen versprechen durch den schneller steigenden Immobilienwert eine höhere Eigenkapitalrendite. Durch den geringeren Einsatz eigenen Geldes entsteht hier vermeintlich eine Hebelwirkung. Diese müsste allerdings über Jahre und Jahrzehnte stabil bleiben, sonst kehrt sich der Hebel ins Gegenteil um und der Anleger trägt die höheren Verluste. Mit zunehmender Verschuldung steigt dieses Risiko, da Kreditgeber sich mit höheren Zinsen absichern.
• Volatilität: Vor allem in den vergangenen zehn Jahren sind die Immobilienpreise konstant nach oben gegangen. Doch die Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die Zukunft, wie die Immobilienblasen in den USA oder in Spanien gezeigt haben. Können Sie mit Sicherheit sagen, dass diese Entwicklung noch 20 Jahre und länger anhalten wird? Die Verpflichtungen bei einem Immobilienkauf sind deutlich gravierender als bei anderen Anlageformen. Das Geld lässt sich nicht so einfach rausziehen oder umschichten; insbesondere, wenn Fremdkapital im Spiel ist.
• Instandhaltung: Dieser Punkt ist nicht zu vernachlässigen. Denn im Immobilienmarkt arbeitet das Geld nicht einfach für Anleger. Neben Steuern und Versicherungen will das Objekt auch kostenintensiv gepflegt werden, um den Wert zu sichern oder weiter zu steigern. Experten raten hier, mit einem Kostensatz von bis zu 2,5 Prozent des Zeitwertes der Immobilie zu kalkulieren. Das geht zulasten der Rendite. Aus den Mieteinnahmen allein lassen sich Kredit und Instandhaltung in der Regel nicht finanzieren.

Privatanleger, insbesondere mit geringem Eigenkapital, sollten sich daher ein Immobilieninvestment sehr genau überlegen und verschiedene Szenarien durchrechnen. Nicht wenige Experten und auch die Banken selbst als Kreditgeber sehen die aktuellen Kaufsummen nicht mehr vom Objektwert gedeckt. Eine Preiskorrektur oder gar eine Blasenbildung in den kommenden Jahren ist nicht ausgeschlossen.

Niedrige Zinsen – hohe Renditen?

Die Sollzinsbindung für einen Kredit über 20 Jahre ist in den vergangenen zehn Jahren zwar von fast vier Prozent auf 1,5 Prozent gefallen und im gleichen Zeitraum ist die Summe der Wohnungsbaukredite in Deutschland von 1,11 auf 1,58 Milliarden Euro angewachsen. Der Wille zum Häuslekauf ist also ungebrochen groß. Baustoffpreise, Politik und gesellschaftliche Entwicklungen beeinflussen die Immobilienwirtschaft maßgeblich und lassen sich kaum über einen langen Zeitraum vorhersehen. Die Preise können wieder fallen. Entscheidend ist immer die Lage, doch welche nun gut ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Dabei ist Kaufen auch nicht unbedingt günstiger als Mieten. Ist der Immobilienpreisindex seit 2004 um mehr als 70 Punkte gestiegen, hat der Mietpreisindex lediglich um 19,2 Punkte zugelegt. Wer also Vermögen aufbauen möchte, kann günstig(er) zur Miete wohnen, Eigenkapital anlegen und auf die Risiken des Fremdkapitals verzichten. Über einen Zeitraum von beispielsweise 25 Jahren ließe sich dann etwa durch Aktien mehr Vermögen aufbauen als über den Immobilienkauf – und das ganz ohne Schulden. Das braucht zwar Disziplin, bietet dafür weniger Risiken und mehr Flexibilität. Ein längerer Urlaub? Jobverlust? Unvorhergesehene Ausgaben? All das lässt sich so deutlich einfacher kompensieren.

Immobilien bieten meist keinen Inflationsschutz

Anders als Gold lässt sich das Eigenheim auch nicht als Inflationsschutz betrachten. Instandhaltungs- und Nebenkosten oder Steuern ziehen hier mit an. Möglich, dass Sie bald eine Photovoltaikanlage auf eigene Kosten auf dem Dach montieren und andere energetische Sanierungen vornehmen müssen. Bei steigenden Baustoff- und Handwerkerpreisen sind das weitere Risikofaktoren.

Abschließend lässt sich also sagen, dass mit einem Immobilieninvestment nicht einfach das große Geld zu machen ist. Zu viele Unvorhersehbarkeiten und Risiken erschweren hier eine solide und langfristige Planung. Hinzu kommen die langfristigen Verpflichtungen gegenüber Dritten wie dem Fremdkapitalgeber. Gleichwohl kann sich der Kauf lohnen und sollte vor allem im Zuge eines diversifizierten Portfolios erwogen werden. Er muss dafür nur gut überlegt sein.

Als Unternehmen für Investment- und Finanzberatung klären wir Sie ganzheitlich über die Chancen und Risiken des Immobilieninvestments auf. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, wie sich der Haus- oder Wohnungskauf wirtschaftlich rentiert. Dafür rechnen wir verschiedene Szenarien durch und zeigen Ihnen auch sinnvolle Alternativen auf. Für die Finanzierung vergleichen wir die Angebote von bis 230 Banken, optimieren so Ihren Zinsaufwand und holen für Sie die bestmöglichen Konditionen heraus.

Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung.

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Die Wünsche und Ziele von den meisten Investoren besteht darin, irgendwann finanzielle Freiheit genießen zu können. Dieses Ziel ist zwar nicht leicht zu erreichen, es ist aber ein durchaus realistisches. Es dauert natürlich Zeit, um sich ein Portfolio aufzubauen, das genügend Einkommen generiert, von dem man leben kann. Da wir auch jeden Tag daran arbeiten die Portfolios von unseren Kunden bestmöglich zu gestalten und auch eine Geldanlage in ein Portfolio aus einem „Basket“ von verschiedenen Investmentfonds empfehlen, haben wir ein paar wichtige Regeln definiert die als Leitfaden gedacht sind. Folgen Sie diesen Regeln, so müssen Sie keine Angst vor einem Investment in Fonds oder Aktien haben.

Regel 1: Investieren Sie langfristig

Ein Investor, der sein Geld langfristig für die sprichwörtlich „schlechten Zeiten“ zurücklegt, wird seine finanziellen Ziele wahrscheinlich wesentlich eher erreichen als jemand, der am Markt lediglich auf schnelle Gewinne aus ist. Erstellen Sie deshalb immer verschiedene Portfolios mit unterschiedlichen Anlagehorizonten.

Zitat von Warren Buffett (amerikanischer Investor): „Unsere bevorzugte Haltedauer: für immer.“

Je länger Ihr Anlagehorizont ist, desto größer ist auch der potenzielle Zinseszinseffekt auf den ursprünglichen Wert Ihres Investments. Vielen Anlegern wird der Begriff „Zinseszinseffekt“ bereits von ihren Sparkonten vertraut sein. Darunter versteht man den Prozess, bei dem die Zinserträge aus Ihrem ersparten Geld dem ursprünglichen Anlagebetrag hinzuaddiert werden und dann ihrerseits ebenfalls verzinst werden. Langfristig kann dieser Zinseszinseffekt einen beträchtlichen Unterschied ausmachen. Und dies kann auch für Ihre Investmenterträge gelten, solange Sie diese regelmäßig reinvestieren.

Regel 2: Streuen Sie das Risiko

Das Halten eines Portfolios von Investmentfonds oder Aktien mit geringer Korrelation kann die Gefahren, die mit der Anlage in bestimmte Assetklassen und Märkte einhergehen, ebenso wie weniger offensichtliche Risiken, wie das Inflationsrisiko (also die Gefahr, dass der Wert eines Investments durch einen Anstieg der Inflationsrate beeinträchtigt wird) diversifizieren. Denn Aktien, Anleihen, Immobilien, Investmentfonds, Rohstoffe und liquide Geldmittel können auf unterschiedliche Bedingungen am Markt jeweils unterschiedlich reagieren. Somit können Sie mit Engagements in mehr als einer Anlageklasse sicherstellen, dass der Wert Ihrer Investments nicht gleichzeitig durchweg steigt oder sinkt.

Die geografische Ausrichtung sowie ein langfristiger Anlagehorizont sind weitere Möglichkeiten der Risikostreuung. Darüber hinaus können Investments in Anlagevehikel wie OEICs die Probleme, die das Management eines breit gestreuten Portfolios mit sich bringt, deutlich verringern. Vor allem aber sollten Investoren im Vorfeld klar definieren, mit welchem Risikoniveau sie sich wohlfühlen, und dies auch bei ihren Anlagezielen berücksichtigen. Grundsätzlich sollte man immer Anlagen mit einer globalen Ausrichtung bevorzugen.

 Regel 3: Auf den Preis und die Qualität achten

Das so genannte Investieren nach dem Value-Ansatz, so wie es von Warren Buffett betrieben wird, hat zwei Dimensionen: Qualität und Preis. Diese beiden Faktoren müssen stimmen, damit nach dieser Strategie eine Aktie oder ein Investmentfonds als Anlage infrage kommt. Ein Unternehmen kann noch gut sein und gute Geschäftsberichte vorweisen, aber wenn dafür ein zu hoher Preis bezahlt werden muss, kann mit diesem Investment keine zufriedenstellende Rendite erzielt werden. Der Zeitpunkt des Einkaufs bestimmt demnach auch zum Teil den zu Schluss erziehlten Gesamt-Gewinn. Die Einschätzung, ob eine Aktie preiswert ist, ist allerdings tendenziell subjektiv und hängt von der Erfahrung des Einzelnen ab. Wurden die Analysen gemacht und das Unternehmen ausführlich qualitativ untersucht, so ergibt sich recht einfach ein Anhaltspunkt, welche Rendite von einem Investment zu erwarten ist. Wer sich nicht ständig mit Aktienbewertungen auseinandersetzen sollte, sollte eher ein Fondsinvestment als Geldanlage erwägen.

Regel 4: Investieren Sie nur in Investments die Sie verstehen

Obwohl Anleger mit einem gut strukturierten Portfolio einen soliden Ertrag erwirtschaften können, kann durchaus auch genau das Gegenteil eintreten. Nur allzu leicht erleidet man nachhaltige Verluste, wenn man sein Geld in ein Wertpapier investiert, das sich in Folge nicht wie erwartet entwickelt. Deshalb sollten Anleger immer versuchen zu verstehen, in was sie überhaupt investieren.

Zitat von Benjamin Franklin (Naturwissenschaftler, Erfinder und Staatsmann, 1706-1790): „Eine Investition in Wissen bringt noch immer die besten Zinsen.“

Bei der Auswahl eines guten Investmentfonds beispielsweise sollte der Anleger daher darauf achten, dass Unternehmen in den Top Holdings enthalten sind, mit dessen Produkten er auch etwas anfangen kann. Außerdem sollte auch die Größe und die Anlageschwerpunkte eine wichtige Rolle bei der Auswahl des Fonds spielen.

Regel 5: Investieren Sie niemals auf Kredit

Unternehmen nutzen Fremdkapital, der Staat begibt Anleihen, Privatleute finanzieren Möbel, Autos, Häuser über Kredite. Weshalb sollten Anleger nicht auch auf Kredite zurückgreifen, um an der Börse zu spekulieren? Es war vor allem ein Phänomen in der wilden Zeit des Neuen Marktes Ende der 90er Jahre: der Kauf von Aktien auf Kredit. Das Problem hierbei aber ist, dass Sie auf jeden Fall den Kredit inklusive Zinsen zurückzahlen müssen. Die Rendite der Wertpapiere ist dagegen von der Entwicklung der Börse abhängig. Verläuft diese in die falsche Richtung, kann das fatale Folgen haben. Viele Menschen haben sich damit für ein Leben lang verschuldet. Bitte nehmen Sie diese Regel besonders ernst. Auch mit wenig Geld kann man langfristig vermögend werden.

Regel 6: Gegen den Strom schwimmen

Wie nach der großen Finanzkrise und der damit in Verbindung stehenden Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers im Jahr 2008 eindrucksvoll zu beobachten war, kann eine unerwartete oder ungünstige Nachrichtenlage die Tendenz des Aktienmarktes maßgeblich beeinflussen. So gab es tatsächlich Zeiten, in denen defensive Unternehmen, die hohe Cashflows generieren und ihren Wert auch unter unterschiedlichsten Marktbedingungen steigern können, durch dieselbe negative Stimmungslage in Mitleidenschaft gezogen worden sind, wie die Kurse von vergleichsweise konjunktursensitiven Aktien und Titeln geringerer Qualität. Die Panik am Markt war groß und alle haben von Aktien und Fonds abgeraten. Dabei war genau dies der beste Zeitpunkt zum Kaufen.

Regel 7: Fokussieren der realen Rendite

Inflation, Steuern und Gebühren (wie Transaktionskosten, Umtauschgebühren oder laufende Gebühren) sind drei Faktoren, welche die realen Erträge Ihres Investments beeinträchtigen können. Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, Kosten zu senken. Dazu zählen beispielsweise steueroptimierte Produktlösungen wie Spar- und Pensionspläne oder die betriebliche Altersvorsorge (bAV). Darüber hinaus gibt es auch inflationsgeschützte Anlageinstrumente wie inflationsgebundene Anleihen, Investment- oder Immobilienfonds oder Gewerbeimmobilien, bei denen die Mieteinnahmen oftmals analog zur Inflationsrate ansteigen. Beachten Sie aber besonders bei steuerlich attraktiven Produkten wie Riester oder einer bAV stets auch die Versteuerung in der Auszahlungsphase. Diese ist bei den genannten Produkten sehr schlecht und damit ein Grund, wieso dies für die meisten Menschen eine unattraktive Anlage gegenüber einem normalen Fonds- oder Aktiensparplan ist (unter aktuell steuerrechtlichen Gesichtspunkten (02.2018)).

Wichtiger Hinweis:
Der Wert von Anlagen kann schwanken, wodurch die Fondspreise steigen oder fallen können und Sie Ihren ursprünglich investierten Betrag möglicherweise nicht zurückerhalten. Vergangene Wertentwicklungen sind kein Indikator für zukünftige Erträge. Bitte beachten Sie, dass der Wert Ihrer Anlage aufgrund von Währungsschwankungen steigen oder fallen kann. Falls Sie sich nicht sicher sind, ob eine Anlage für Sie und Ihre Situation geeignet ist, wenden Sie sich bitte an uns. Gerne beraten wir Sie transparent und individuell.

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