Gefahren des Immobilieninvestments

Angesichts dieser Entwicklungen gewinnt der Immobilienmarkt für Kleinanleger ebenso wie für Großinvestoren zunehmend an Attraktivität. Anbieter versprechen Renditen von vier Prozent und mehr. Bei den aktuellen Niedrigzinsen scheint selbst ein Kredit als risikoarme Möglichkeit, um mit Haus- und Wohnungskauf das eigene Vermögen zu vermehren. Zumal Immobilien spätestens als Altersabsicherung als nachhaltige Anlage gelten. Doch gerade Privatanleger unterschätzen häufig die Risiken eines solchen Investments und lassen lohnende Alternativen außen vor.

Zu nennen sind hier vier wesentliche Gefahren:

• Klumpenrisiko: Eine Immobilie ist ein großes Investment, das schnell mehrere Hunderttausend Euro erfordert. Privatanlegern fehlen die Ressourcen, um sich breit aufzustellen. Statt zu diversifizieren, also zum Beispiel in verschiedene Regionen und Immobilientypen zu investieren, setzen sie meist alles auf eine Karte. Das geht zu Lasten der finanziellen Flexibilität und das Risiko für Liquiditätsengpässe steigt; ebenso das Verlustrisiko.
• Leverage-Effekt: Dieses Risiko resultiert aus der hohen Investitionssummer, die bei der Immobilienanlage in der Regel auf Fremdkapital – etwa durch einen Bankkredit – setzt. Niedrige Zinsen versprechen durch den schneller steigenden Immobilienwert eine höhere Eigenkapitalrendite. Durch den geringeren Einsatz eigenen Geldes entsteht hier vermeintlich eine Hebelwirkung. Diese müsste allerdings über Jahre und Jahrzehnte stabil bleiben, sonst kehrt sich der Hebel ins Gegenteil um und der Anleger trägt die höheren Verluste. Mit zunehmender Verschuldung steigt dieses Risiko, da Kreditgeber sich mit höheren Zinsen absichern.
• Volatilität: Vor allem in den vergangenen zehn Jahren sind die Immobilienpreise konstant nach oben gegangen. Doch die Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die Zukunft, wie die Immobilienblasen in den USA oder in Spanien gezeigt haben. Können Sie mit Sicherheit sagen, dass diese Entwicklung noch 20 Jahre und länger anhalten wird? Die Verpflichtungen bei einem Immobilienkauf sind deutlich gravierender als bei anderen Anlageformen. Das Geld lässt sich nicht so einfach rausziehen oder umschichten; insbesondere, wenn Fremdkapital im Spiel ist.
• Instandhaltung: Dieser Punkt ist nicht zu vernachlässigen. Denn im Immobilienmarkt arbeitet das Geld nicht einfach für Anleger. Neben Steuern und Versicherungen will das Objekt auch kostenintensiv gepflegt werden, um den Wert zu sichern oder weiter zu steigern. Experten raten hier, mit einem Kostensatz von bis zu 2,5 Prozent des Zeitwertes der Immobilie zu kalkulieren. Das geht zulasten der Rendite. Aus den Mieteinnahmen allein lassen sich Kredit und Instandhaltung in der Regel nicht finanzieren.

Privatanleger, insbesondere mit geringem Eigenkapital, sollten sich daher ein Immobilieninvestment sehr genau überlegen und verschiedene Szenarien durchrechnen. Nicht wenige Experten und auch die Banken selbst als Kreditgeber sehen die aktuellen Kaufsummen nicht mehr vom Objektwert gedeckt. Eine Preiskorrektur oder gar eine Blasenbildung in den kommenden Jahren ist nicht ausgeschlossen.

Niedrige Zinsen – hohe Renditen?

Die Sollzinsbindung für einen Kredit über 20 Jahre ist in den vergangenen zehn Jahren zwar von fast vier Prozent auf 1,5 Prozent gefallen und im gleichen Zeitraum ist die Summe der Wohnungsbaukredite in Deutschland von 1,11 auf 1,58 Milliarden Euro angewachsen. Der Wille zum Häuslekauf ist also ungebrochen groß. Baustoffpreise, Politik und gesellschaftliche Entwicklungen beeinflussen die Immobilienwirtschaft maßgeblich und lassen sich kaum über einen langen Zeitraum vorhersehen. Die Preise können wieder fallen. Entscheidend ist immer die Lage, doch welche nun gut ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Dabei ist Kaufen auch nicht unbedingt günstiger als Mieten. Ist der Immobilienpreisindex seit 2004 um mehr als 70 Punkte gestiegen, hat der Mietpreisindex lediglich um 19,2 Punkte zugelegt. Wer also Vermögen aufbauen möchte, kann günstig(er) zur Miete wohnen, Eigenkapital anlegen und auf die Risiken des Fremdkapitals verzichten. Über einen Zeitraum von beispielsweise 25 Jahren ließe sich dann etwa durch Aktien mehr Vermögen aufbauen als über den Immobilienkauf – und das ganz ohne Schulden. Das braucht zwar Disziplin, bietet dafür weniger Risiken und mehr Flexibilität. Ein längerer Urlaub? Jobverlust? Unvorhergesehene Ausgaben? All das lässt sich so deutlich einfacher kompensieren.

Immobilien bieten meist keinen Inflationsschutz

Anders als Gold lässt sich das Eigenheim auch nicht als Inflationsschutz betrachten. Instandhaltungs- und Nebenkosten oder Steuern ziehen hier mit an. Möglich, dass Sie bald eine Photovoltaikanlage auf eigene Kosten auf dem Dach montieren und andere energetische Sanierungen vornehmen müssen. Bei steigenden Baustoff- und Handwerkerpreisen sind das weitere Risikofaktoren.

Abschließend lässt sich also sagen, dass mit einem Immobilieninvestment nicht einfach das große Geld zu machen ist. Zu viele Unvorhersehbarkeiten und Risiken erschweren hier eine solide und langfristige Planung. Hinzu kommen die langfristigen Verpflichtungen gegenüber Dritten wie dem Fremdkapitalgeber. Gleichwohl kann sich der Kauf lohnen und sollte vor allem im Zuge eines diversifizierten Portfolios erwogen werden. Er muss dafür nur gut überlegt sein.

Als Unternehmen für Investment- und Finanzberatung klären wir Sie ganzheitlich über die Chancen und Risiken des Immobilieninvestments auf. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, wie sich der Haus- oder Wohnungskauf wirtschaftlich rentiert. Dafür rechnen wir verschiedene Szenarien durch und zeigen Ihnen auch sinnvolle Alternativen auf. Für die Finanzierung vergleichen wir die Angebote von bis 230 Banken, optimieren so Ihren Zinsaufwand und holen für Sie die bestmöglichen Konditionen heraus.

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Am stärksten ausgeprägt ist der Preisanstieg derzeit bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Dem F+B-Wohn-Index zufolge verteuerten sich diese im vierten Quartal 2020 um 8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. „Wir sind der Auffassung, dass die anhaltende Corona-Pandemie mit dem zweiten Lockdown seit Dezember hier einen nachhaltigen Nachfrageschub erzeugt hat“, sagt der Immobilienmarktforscher und F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner.

Immobilienkauf mit niedrigen Baugeldzinsen

Gleichzeitig sind Baukredite zu historisch günstigen Konditionen erhältlich. Der Biallo-Baugeld-Index gibt den effektiven Jahreszins für ein zehnjähriges Baudarlehen im Durchschnitt mit 0,76 Prozent an. 2019 lag dieser noch bei 1,22. Also schnell eine Immobilie kaufen, bevor die Preise noch weiter steigen und die Zinsen wieder anziehen?

Jüngst hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) davor gewarnt, dass „die Risken für Preisrückgänge“ zunehmen und in der Folge die „Indizien für regionale Spekulationsblasen“. Seit 2015 seien die Immobilienpreise bundesweit um rund 35 Prozent gestiegen. Allerdings seien die starken Steigerungen weniger auf Spekulationen zurückzuführen. „Außerdem ist ein Kreditboom, wie er für Immobilienpreisblasen charakteristisch ist, bisher nicht festzustellen“, heißt es weiter.

Weiterhin hohe Nachfrage bei Immobilien erwartet

Dass dennoch kein unbegrenzter Anstieg bei den Immobilienpreisen zu erwarten sei, führen die Analysten auf die zu erwartenden Entwicklungen zurück. In wirtschaftlichen Ballungsräumen sei zwar weiterhin mit einer hohen Nachfrage zu rechnen. Anders als in den Vorjahren sei jedoch von einem deutlich geringeren Bevölkerungswachstum auszugehen. Auch ein Rückgang ist Berechnungen zufolge möglich.

Daher sprechen Experten von Indizien für regionale, spekulative Preisübertreibungen.  Das geschehe meist dort, „wo die Anstiege deutlich über das hinausgehen, was durch die Zinssenkungen und Mieterhöhungen gerechtfertigt wäre“ und nennen Städte wie Berlin, Frankfurt am Main, München oder Stuttgart als Beispiele. In strukturschwachen Regionen könnten abhängig von der regionalen Wohnungsnachfrage und Bevölkerungsentwicklung die Preise sogar sinken.

Vor allem regionale Risiken beim Immobilienkauf

Von einer bundesweiten Immobilienblase lässt sich daher aktuell nicht sprechen. Wer ein Eigenheim beziehen möchte und hierin eine private Altersvorsorge sieht, geht derzeit nach übereinstimmender Meinung kein großes Risiko ein. Selbst wenn es in ein paar Jahren wieder etwas günstiger sein sollte. Trotzdem übernehmen sich viele mit der Immobilie selbst, da größere Immobilien unglaublich teuer sind. Hier spielen auch die Nebenkosten beim Kauf eine erhebliche Welle. Der Kauf und die Abzahlung der Kreditschulden sollte daher gut geplant werden. Auch sollten Risiken wie Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder auch Todesfall vorher abgesichert werden.

Ein gutes Investment, um Renditen zu erzielen, sehen wir derzeit nicht im Immobilienmarkt in Deutschland.

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